過去兩年，憑借三四線樓市的爆發(fā)，拉動全國房地產(chǎn)銷售的上揚，也造就了一批房企的業(yè)績神話。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，2018年上半年，中西部地區(qū)的商品房銷售依然拉動全行業(yè)表現(xiàn)。
房企的中報已于近期陸續(xù)發(fā)布，一些重倉一二線城市的房企，表現(xiàn)欠佳，上半年銷售僅增長一成，或與去年持平，甚至下滑五成的均有之。但幾家重點耕耘三四線城市的房企，卻以黑馬之姿跑出不俗的增速。
數(shù)據(jù)顯示，今年1~6 月，萬得100 個大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比增長19.4%，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化-12.1%、12.5%、29.6%。房企布局還在下沉。
但影響三四線樓市表現(xiàn)的重要變量——棚改政策已有變更，對于未來，行業(yè)判斷依然分化。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌認為，三四線樓市正快速冷卻。但都市圈的布局動力，正吸引更多原本關(guān)注一二線城市的房企進入那些陌生地帶。
銷售黑馬仍屬于三四線
如果說，過去幾年，房企還在為行業(yè)是否進入白銀時代而爭得面紅耳赤的話，今年更多房企會點頭說“Yes”。
調(diào)控令人焦慮，房企想要獨善其身幾乎無可能。重倉深圳的深圳控股（00604.HK），今年上半年合同銷售金額只有人民幣43.1億元，同比下滑52%。
董事會主席呂華告訴第一財經(jīng)，因為調(diào)控，公司現(xiàn)有產(chǎn)品申請預(yù)售存在時間上的滯后，另外，由于限價，項目定價最后由政府審批，公司在定價上失去一定的自主性。
這兩個因調(diào)控導(dǎo)致的主要影響可放大到全行業(yè)的房企中。
2018年的中期業(yè)績報告會上，孫宏斌稱，在2016年10月份時，我們判斷，這次宏觀調(diào)控的嚴峻程度超過任何人的想象，不會在短期內(nèi)放開，會越來越嚴峻。他的判斷如今得到驗證。
在深圳、廣州等一線城市擁有多處項目的佳兆業(yè)，今年上半年的銷售金額同樣欠理想。佳兆業(yè)主席郭英成、獨立非執(zhí)行董事饒永、財務(wù)部總經(jīng)理吳建新三人均對第一財經(jīng)表示，如此行情下，能增長一成已屬不易。
上半年，萬科的銷售金額為3046.6億元，同比上升9.9%。執(zhí)行副總裁兼首席財務(wù)官孫嘉對第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)是長周期產(chǎn)業(yè)，下半年會有更多項目入市。
不排除個別房企的中期業(yè)績受推售節(jié)點的影響，但調(diào)控施加的壓力也是切實存在的。上半年里，行業(yè)跑出的銷售增速黑馬中，有多家是專注三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)商。
為避免同質(zhì)化，與專注在一二線的母公司中海地產(chǎn)（00688.HK）錯位競爭，在非一線城市開展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的中海宏洋（00081.HK）上半年的合同銷售金額為284.54億港元，銷售面積為226.35萬平方米，分別同比上升54.0%及30.4%，由于期內(nèi)物業(yè)銷售大幅上升，收款情況理想，至期末公司現(xiàn)金及存款同比上升36.4%至323.21億港元。
而同期，中海地產(chǎn)的銷售金額增速是18.5%，落后于中海宏洋。
2016年開始，富力地產(chǎn)（02777.HK）非一線城市土地儲備占比逐步加大，其表示：“這種擴張方式可降低在若干城市或地區(qū)所受宏觀或特定政策風(fēng)險影響導(dǎo)致的集中性風(fēng)險�！�2018年上半年，富力地產(chǎn)的合同銷售金額為570億元，同比增加47%，創(chuàng)下新高。其中，二線城市占銷售金額的60%。
房企下沉
在行業(yè)出現(xiàn)下行趨勢時，如何從容轉(zhuǎn)身，是每一個房企面臨的共同考驗，布局是房企戰(zhàn)略調(diào)整的第一步。正是出于去年和今年上半年，三四線市場的良好表現(xiàn)，一些開發(fā)商選擇布局下沉。
2017年上半年，中國恒大買地152宗，包括上海、深圳、杭州、濟南等一二線、三線城市項目，至期末公司總土地儲備項目719個，其中，一二線的儲備原值占72.6%，三線城市27.4%。
將今年上半年數(shù)據(jù)與2017年同期相比，可知在投資上增速有所放緩。2018年恒大中報顯示，上半年買地68宗，截至6月30日，公司總儲備項目822個，其中一二線的儲備原值占68%，三線占32%。三線占比有所提高。
今年上半年，希望能盡快站到第一陣營的、合同銷售金額同比增長近五成的中南建設(shè)(6.210, 0.01, 0.16%)（000961.SZ）拿地80宗，土儲面積達138萬平方米（占到2017年全年新增項目面積的76%），而同期中南建設(shè)的銷售面積為520.3萬平方米。
中南建設(shè)獲取的80宗地，多數(shù)位于溫州、惠州、梅州、泉州等三四線城市，圍繞長三角、珠三角和京津冀都市圈。
富力地產(chǎn)2018年中報指出了房企拿地布局下沉的原因：“上半年，對二線、三四線城市的拓展更加顯著，乃由于該等城市的發(fā)展受政策限制的影響較少，且目標客戶為更龐大的城市人口�！�
整體而言，據(jù)中銀國際報告，今年1~6月，萬得100個大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比增長19.4%，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化-12.1%、12.5%、29.6%；地價方面，成交均價同比下降0.6%，其中，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化-21.3%、6.2%、16.8%。
屁股決定腦袋，開發(fā)商用腳投票，整體而言，土地布局呈現(xiàn)向三四線城市下沉趨勢。
但值得注意的是，一個影響三四線樓市的重要變量已發(fā)生改變。今年7月，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。這意味著，在去庫存任務(wù)基本完成的城市，棚改貨幣化比例將會降低。
8月底，長春發(fā)布《關(guān)于取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》，宣布新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。
目前，對棚改貨幣化依賴度較大的中小房企面臨著市場份額、銷售規(guī)模、融資渠道收緊的多重壓力。
此外，調(diào)控政策也席卷三四線城市。8月底，呼和浩特發(fā)布調(diào)控房價、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的相關(guān)通知，對商品房價格同比漲幅較快、存在捂盤惜售等行為的項目開發(fā)商進行約談。
一名在三四線城市有多個項目的開發(fā)商對第一財經(jīng)表示：“目前多城房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)到了尾聲，現(xiàn)在預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變，對于未來前景，我們保持謹慎。”
對于行業(yè)，孫宏斌判斷的兩個焦慮與三四線城市的布局密切相關(guān)：其一是，三四五線城市正在冷卻，進行布局的開發(fā)商承受較大壓力；其二是，限價導(dǎo)致開發(fā)商前年和去年買的地可能被迫以虧本價賣出。
