超低利率加速全球房價漲 供過于求房地產(chǎn)隱現(xiàn)泡沫
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年12月23日07:21
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據(jù)國際金融報報道，在英國和澳大利亞，房價都在下降，而美國和法國的房價已經(jīng)開始上漲。
在過去三年中，發(fā)達國家的房產(chǎn)總值由此前估計的20萬億美元到了60萬億美元。人們理所當然地認為美元貶值起了作用。從1997年到1999年連續(xù)攀升的全球股市價值總量有10萬億美元，即便上面的那個保守的估計數(shù)字也是10萬億的兩倍。這難道是歷史上最大的金融泡沫嗎？
房產(chǎn)市場對經(jīng)濟的影響越來越大，在2002年初經(jīng)濟學家制定了全球房價指數(shù)。從最近一個季度的數(shù)據(jù)來看，過去的一年里有11個國家和地區(qū)的房價上升了10%。排在第一位的是南非，今年截至到第三季度它的房價已經(jīng)飆升了35%，香港位列第二，房價升幅是31%。
在發(fā)達國家中，西班牙房價出現(xiàn)了17%的最高漲幅，和去年持平。然而曾是昔日排行榜老大的澳大利亞的房價則開始下跌。數(shù)字統(tǒng)計顯示，在過去幾個月里澳大利亞房價下跌嚴重。根據(jù)澳大利亞聯(lián)邦銀行指數(shù)，9月份悉尼房價比去年下跌了15%，澳大利亞全國范圍內(nèi)房價平均下跌了10%。從去年開始，新西蘭和愛爾蘭的房價通脹也有了明顯的緩解。從英國首相辦公室公布的數(shù)字看，截至今年三季度，英國房價約有14%的漲幅，但是根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，過去的11個月中有三分之二的時間英國房價是下跌的，而且成交量也在迅速萎縮，這可能預示著英國房價將進一步下跌。英國央行甚至就房價的下跌趨勢發(fā)出過警告。
可是在另外一些國家，房價卻持續(xù)走高，其中美國、法國和瑞典尤為明顯。截至到今年三季度，美國房價的平均漲幅達到了破記錄的13%，在美國超過一半的州里，房價以兩位數(shù)持續(xù)增長，在加利福尼亞和華盛頓特區(qū)房價甚至出現(xiàn)了20%的飆升。法國房價也有15%的漲幅，這使法國銀行不得不表示對投機炒作可能引起的泡沫風險表示憂慮。
根據(jù)《經(jīng)濟學家》的計算，包括美國、澳大利亞、新西蘭、西班牙、英國、法國、愛爾蘭和荷蘭在內(nèi)的許多國家，房價增長已經(jīng)高出居民收入漲幅。根據(jù)以往經(jīng)驗，這被認為是危險和不穩(wěn)定的現(xiàn)象。如果拿美國1975年到2000年的房價作為基點，目前美國房價已經(jīng)被高估了將近30%。可是如果實際利率永久保持低水平的話，這種現(xiàn)象還是可以理解的。比如在西班牙和愛爾蘭，由于加入了歐元區(qū)，這兩個國家的實際利率大幅降低。但研究表明，低利率也不能完全解釋房價與收入水平的不平衡。
對于這種泡沫破裂后的嚴重后果，日本早就有所警示。日本的房價已經(jīng)連續(xù)13年走低，比高峰時期的1991年下跌了35%。在1991年之前的7年中，日本房價上漲了36%，可是在過去7年中，圖表里房價被高估的八個國家中就有7個國家的房價漲幅比日本更為明顯。
美聯(lián)儲主席格林斯潘在最近的一次講話中堅持認為，對房產(chǎn)泡沫的過分憂慮是不必要的，股市才是更容易產(chǎn)生泡沫的地方而不是房產(chǎn)。房產(chǎn)投資者不可能像股票投機商那樣輕易買進和賣出。
然而，很多經(jīng)濟學家卻持相反的觀點。他們認為樓市比股市更容易產(chǎn)生泡沫。原因之一是房產(chǎn)交易信息的不完整性。第二就是空頭角色的缺失，如果市場出現(xiàn)強勁的投資者打破了平衡推動價格一路上漲，在股票或者匯市，這種猛烈的趨勢則能被另外一些投資者所對沖，他們通過期貨交割以期能在更低價格買入。而在房產(chǎn)市場則沒有這種力量，市場樂觀者將不停把價格拉高，而購買者對未來房價的判斷也大多根據(jù)近期走勢。所以房價的上漲往往會刺激需求的增強。第三是泡沫容易產(chǎn)生的原因來自銀行。當房價上升的時候，銀行都很樂意貸款并提供優(yōu)惠，因為他們認為房價上漲保證了他們的利潤。銀行的這一傾向明顯會更加刺激房價上揚。在美國，許多投資者不斷買進房產(chǎn)，然后不到一年后就賣出，以期獲得豐厚匯報。高盛的經(jīng)濟學家對房產(chǎn)市場供過于求的跡象表示擔憂。目前全球商品房供應量增長已大大超過了需求增長，這在過去40年間是從未有過的。
從范圍、時間和力度上看，這次全球性的房價上漲都是十分罕見的。在歷史上從來沒有出現(xiàn)過這樣的現(xiàn)象，很多國家受低利率刺激同時出現(xiàn)房價上漲。然而對此，國際貨幣基金組織發(fā)出警告，在全球經(jīng)濟發(fā)展前景疲軟的情況下，全球房價上漲之后，接踵而來的肯定是全球房價下跌。
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