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央行加息后樓市十大關(guān)鍵字 房?jī)r(jià)走勢(shì)高居榜首
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2004年12月22日14:28 來源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
自10月29日央行加息以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的波動(dòng)。有人開始拋售二手房，有人忙于提前還貸，更多的人擔(dān)心利息的上調(diào)會(huì)給房貸增加壓力。加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和人們生活的影響，已成為近期百姓最關(guān)注的問題。這里的十個(gè)關(guān)鍵字，也就是網(wǎng)友最關(guān)心、討論最熱烈的十個(gè)問題，希望能為您答疑解惑。

    關(guān)鍵字之一：房?jī)r(jià)

     房?jī)r(jià)趨降的可能性大

    此次加息后房?jī)r(jià)是漲是降眾說不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為購(gòu)房貸款利率提高必然會(huì)減少需求從而打壓房?jī)r(jià)；另一種觀點(diǎn)則擔(dān)心開發(fā)商會(huì)把融資增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而抬高房?jī)r(jià)。但多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為房?jī)r(jià)下降的可能性更大。

    首先是購(gòu)房需求會(huì)有所減少。本次加息對(duì)潛在購(gòu)房者的影響最大，因?yàn)樗麄儾粌H要考慮貸款利率已經(jīng)提高，還要考慮今后的利率趨勢(shì)，貸款利息上升是必然的。因此這些潛在購(gòu)房者一方面可能盡量延遲購(gòu)房時(shí)間，另一方面購(gòu)房時(shí)也會(huì)考慮利率風(fēng)險(xiǎn)和支付能力，削減購(gòu)房計(jì)劃。

    其次，房產(chǎn)投資者會(huì)擔(dān)心房產(chǎn)貶值，他們隨時(shí)可能賣掉房產(chǎn)變現(xiàn)了結(jié)。當(dāng)很多人都這樣做時(shí)，房?jī)r(jià)必然下跌。

    第三，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本增加可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲之說，一些專家認(rèn)為，市場(chǎng)比成本對(duì)房?jī)r(jià)影響更大。加息等于重新給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)了一個(gè)門檻兒，實(shí)力差的開發(fā)商將被淘汰出局，同時(shí)促使開發(fā)商必須加快手中項(xiàng)目的運(yùn)作，以減少資金占用的利息支出，從而使房屋供應(yīng)量在短期內(nèi)加大。加之購(gòu)房需求的減少，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)不可避免。

    關(guān)鍵字之二：成交量

    加息后新房成交面積去6成

    “金九銀十”剛剛過去，上海樓市似乎就開始步入平淡。自從10月28日央行宣布加息以來，新房成交數(shù)據(jù)劃出一條一路下滑曲線，成交量從最高的近23萬平方米下滑至10萬平方米左右，成交套數(shù)也從最高峰時(shí)的1456套回到9月時(shí)的800多套的水平。業(yè)內(nèi)指出，加息及其他因素形成的多重合力正逐步遏制市場(chǎng)短期反彈的“假性繁榮”——上海樓市正重回常溫。

    加息后的一周，即10月29日到11月4日這七天里，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”總成交量?jī)H為89萬平方米左右，比上周減少了約20萬平方米；而從每天成交套數(shù)來看，這種下降趨勢(shì)也很明顯，與前幾周甚至就是一周前動(dòng)輒千套以上的盛況相比，這七天里成交套數(shù)一路走低，直到11月4日最終跌破了千套并再無反彈。

    房產(chǎn)之窗分析師指出，10月份作為傳統(tǒng)的樓市旺季帶來了良好的市場(chǎng)氛圍，甚至出現(xiàn)了部分搶購(gòu)現(xiàn)象。但是，當(dāng)時(shí)那輪良好行情是以投資需求重新爆發(fā)的長(zhǎng)期出租型投資客為主，很容易受到其他因素比如加息的影響，并不穩(wěn)固。一位權(quán)威人士表示，在供求旺季以后，樓市本就應(yīng)自然走回淡季曲線。這時(shí)，加息作為金融杠桿又一石激起千層浪，大部分購(gòu)房人為此都開始關(guān)心央行后續(xù)加息的頻率和幅度，所以造成了市場(chǎng)的觀望和平淡——加息成為加快樓市理性回歸的“催化劑”。

    關(guān)鍵字之三：泡沫

    現(xiàn)階段內(nèi)地不可能出現(xiàn)泡沫破裂

    泡沫破裂，日本大城市各類物業(yè)的價(jià)格平均下降了50%，中國(guó)香港房?jī)r(jià)普遍下跌了將近一半，而記者所采訪的所有專家學(xué)者均認(rèn)為這種情況現(xiàn)階段在內(nèi)地不可能出現(xiàn)。

    泛城(中國(guó))綜合住宅服務(wù)董事胡港文表示，日本在房地產(chǎn)泡沫破碎前，房地產(chǎn)業(yè)都經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，而中國(guó)內(nèi)地目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，很多人最基本的居住需求還沒有解決。

    北京大學(xué)政府管理學(xué)院張波博士也認(rèn)為，一方面，我國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民購(gòu)房還是以自住為主，即使在北京、上海等一些大城市，投資的比例也不超過20%；另一方面，房地產(chǎn)泡沫主要來于地價(jià)泡沫，目前地價(jià)雖然在上漲，但是如果考慮劃撥用地到招拍掛的轉(zhuǎn)變，從計(jì)劃到市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，在一定階段內(nèi)，地價(jià)合理上升是必然的。這與當(dāng)年日本地價(jià)幾年之內(nèi)翻了兩倍多的情況不同。

    關(guān)鍵字之四：崩盤

    四大急招防樓市崩盤

     上海房地產(chǎn)10多年來一直持續(xù)升溫，眾多境內(nèi)外投資者在上海購(gòu)置了物業(yè)，在市區(qū)，目前高層住宅房?jī)r(jià)格較高的每平方米已達(dá)4萬元。而房地產(chǎn)運(yùn)作大量靠信貸。如果一旦出現(xiàn)大崩盤，將會(huì)出現(xiàn)大批負(fù)資產(chǎn)者。對(duì)此陳良宇說，后果將不堪設(shè)想。

    陳良宇分析說，目前有一種說法，上海房地產(chǎn)泡沫大，接近崩盤，房?jī)r(jià)與收入比例已大大超過正常系數(shù)，而購(gòu)置物業(yè)用于投資者高達(dá)40%。第二種說法是，供求關(guān)系其實(shí)是基本持平的，處于正常狀況。但是，兼聽則明，對(duì)此我們以如履薄冰的心態(tài)，確保安全。今年以來采取了四項(xiàng)相應(yīng)措施。

     他說，一是調(diào)控土地價(jià)格，將原來的行政劃撥土地，改為拍賣土地；二是優(yōu)化與改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，寫字樓與商廈可以維持高價(jià)格；三是進(jìn)一步完善交易規(guī)則，對(duì)購(gòu)買第二套物業(yè)者減少按揭比例；四是大力化解風(fēng)險(xiǎn)度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年頭9個(gè)月商品房每平方米平均升幅為7%，而去年頭9個(gè)月比前年頭9個(gè)月的升幅為19%以上，已收到降溫的效果。

     關(guān)鍵字之五：投資

    加息抑制非理性投資購(gòu)房

    在上海浦東新區(qū)，有些住宅小區(qū)的水電費(fèi)收繳率只有60%左右，無人居住的房子占40%左右，而這些不繳水電費(fèi)的住房都是已售房屋。中心城區(qū)的“無人房”也有大約4.5萬套，合計(jì)面積500多萬平方米。按照建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)原則，這些房子不能納入“空置房”的統(tǒng)計(jì)范疇，但它們卻事實(shí)上空置。杭州這幾年房?jī)r(jià)瘋漲，老百姓都說買不起房，但杭州各家房產(chǎn)公司的售樓部卻幾乎無房可買。

    業(yè)界人士分析，絕大多數(shù)個(gè)人房產(chǎn)投資者，是以賺取房產(chǎn)買賣價(jià)差為主流投資模式，以出租來獲取長(zhǎng)期收益的甚少。由于近年來這些城市房?jī)r(jià)升幅可觀，因此升息前5.04%的個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率，對(duì)房?jī)r(jià)升幅可觀的價(jià)差而言，資金成本并不算高。個(gè)人房產(chǎn)投資者的普遍心態(tài)是：此次加息使五年以上的長(zhǎng)期個(gè)人房貸利率增幅較大。供樓成本相應(yīng)增加，而投資收益率卻相對(duì)降低。一些原本打算投資的人改變購(gòu)房意愿，持幣觀望。而那些已經(jīng)入市的房產(chǎn)投資者，出于對(duì)今后繼續(xù)加息的預(yù)期，以及隨之增加的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)急于在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)手賣房，甚至低價(jià)拋售。

    加息后房產(chǎn)投資更適宜中長(zhǎng)期

    經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，利率也相應(yīng)地有周期性。無論是國(guó)家宏觀政策的調(diào)整還是央行利率的調(diào)整，都是為了配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)有其自身的發(fā)展周期，這就決定了利率的變動(dòng)也會(huì)有一定的變動(dòng)周期。在短期內(nèi)，利率再上調(diào)的預(yù)期是比較強(qiáng)烈的，這樣，房產(chǎn)投資的貸款成本必然是增加無疑。但是，從中長(zhǎng)期來看，由于我國(guó)實(shí)現(xiàn)浮動(dòng)利率制，在15年甚至20年的貸款期限內(nèi)將會(huì)面臨多個(gè)利率周期。從利率周期變化來看，我們可以將這種成本負(fù)擔(dān)看為比較平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會(huì)享受低利率的優(yōu)惠，這就不能簡(jiǎn)單以短期利率上升來評(píng)估整個(gè)貸款期限(15年或20年)成本增加多少。

    結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期以及人們對(duì)利率再上調(diào)的心理預(yù)期，同時(shí)根據(jù)目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，市場(chǎng)專業(yè)人士提醒房產(chǎn)投資者：理智對(duì)待加息后的市場(chǎng)反映，房產(chǎn)投資的眼光更應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)，以正確的心態(tài)和理性的思維投入到房地產(chǎn)投資行列，在出租房屋過程中，盡量減少空置期，在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，還應(yīng)對(duì)地段及周邊配套等影響投資收益的因素做更多的了解，規(guī)避投資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

     此次央行還同時(shí)調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人商業(yè)住房貸款利率。其中，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)了0.18%；而5年(含)以下個(gè)人住房商業(yè)貸款利率上調(diào)了0.18%，5年以上個(gè)人住房貸款利率上調(diào)了0.27%。對(duì)于用按揭方式買房的市民來說，加息就意味著以后要多掏腰包支付月供了。

    此前，商業(yè)住房貸款利率1年-5年(含)為4.77%，5年以上為5.04%。加息后則分別為5.04%、5.31%。0.27%的利息升幅，將使購(gòu)房者1萬元的貸款額每月供款約多交1.5元。以購(gòu)房貸款40萬元為例，以按揭期限20年計(jì)算，每月供房款將增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房貸款總額共增加14431.2元。

    加息對(duì)于月還款的影響不大

    因?yàn)槎鄶?shù)購(gòu)房者的還款期限都選擇的是20年，所以我們以還款期限為20年的商業(yè)住房按揭貸款為例：(注：不同年限，數(shù)值不同)

    等額本息還款方式——1萬元的月供將從66.22元增至67.72元，月增加1.5元。因?yàn)檫@種還款方式，先期所還的利息比例較高，到最后幾年，還的主要就是本金了，因此如果十年內(nèi)無法還清，建議您就不要提前還貸了。

    等額本金還款方式——1萬元的月供將從83.67元增至85.92元，月增加2.25元。該還款方式逐月遞減0.2元左右，如果您的月收入較高，又打算提前還貸，建議您選擇這種貸款方式購(gòu)房，可以節(jié)省不少利息。

    所以，即便是貸款50萬，每月增加的還款額大多也不過在百元上下。記者詢問了十幾位不同職業(yè)、不同收入的購(gòu)房人，他們均表示月供增加對(duì)他們還款的影響不大。

    兩類人不宜提前還貸

    由于央行此次只是小幅加息，對(duì)購(gòu)房、購(gòu)車影響并不大，如果您手頭有閑散資金，又沒有什么太好的投資方向，完全可以選擇提前還款來降低貸款的融資成本。但有兩類人不宜急著還貸。第一類，貸款年限

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