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加息后房?jī)r(jià)走勢(shì)看法不一 購(gòu)房者謹(jǐn)記理性消費(fèi)
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng) 2004年12月22日11:48 來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
在新一輪房地產(chǎn)“泡沫論”此起彼伏的當(dāng)口，加息在爭(zhēng)論了半年多之后，終于以央行上調(diào)0.27%的利率幅度告一段落。加息兩周來(lái)，媒體針對(duì)加息的話題展開了深入、廣泛的大討論。央行是否會(huì)進(jìn)一步加息，加息將如何影響房地產(chǎn)業(yè)……

    ■房?jī)r(jià)短期變化不明顯

    “理論上，小幅加息不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。但由于人們對(duì)加息的關(guān)注度過(guò)高，以至于在消費(fèi)心理上產(chǎn)生了一些變化。尤其是那些購(gòu)房需求并不迫切的潛在消費(fèi)者，可能會(huì)推遲購(gòu)買計(jì)劃，持幣觀望下一步的房?jī)r(jià)走勢(shì)。”北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理殷偉明說(shuō)，加息造成消費(fèi)者短期消費(fèi)遲滯，消費(fèi)時(shí)間上有所延遲，但并不會(huì)影響他們購(gòu)房用于自住或通過(guò)出租獲得投資收益的真實(shí)需求。他認(rèn)為，應(yīng)該動(dòng)態(tài)、宏觀地看待加息，加息是政府運(yùn)用市場(chǎng)的手段調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)，把整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)引向更加健康的發(fā)展軌道，房地產(chǎn)消費(fèi)也將更趨向于理性，房?jī)r(jià)只會(huì)更接近其真實(shí)價(jià)值，不會(huì)產(chǎn)生劇烈的波動(dòng)。

     北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理羅昕認(rèn)為，一次加息并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有明顯的影響。0.27%的加息幅度折算后，所增加的成本也就在2%左右，市場(chǎng)完全有能力消化新增的成本。同時(shí)，如果央行接下來(lái)連續(xù)加息，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求就會(huì)被抑制。不過(guò)，土地、金融政策對(duì)減少房地產(chǎn)供應(yīng)量的作用也將日益顯現(xiàn)，而房?jī)r(jià)最終是由供求關(guān)系決定的，房?jī)r(jià)的漲跌取決于供應(yīng)量和需求量之間的差量。

    北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任、博士生導(dǎo)師馮長(zhǎng)春指出，0.27%的加息幅度不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的購(gòu)買需求產(chǎn)生抑制。房?jī)r(jià)是由供求決定的；進(jìn)一步細(xì)分，房?jī)r(jià)受地價(jià)、建安成本、交通、區(qū)位、樓盤檔次等多種因素影響。比如拿樓盤檔次來(lái)說(shuō)，不同檔次樓盤有其各自的購(gòu)買人群。同一檔次的樓盤價(jià)格的浮動(dòng)并不會(huì)改變相應(yīng)購(gòu)買人群的結(jié)構(gòu)。所以貸款利息增加引起的樓盤價(jià)格浮動(dòng)，影響較小，并不會(huì)改變這一檔次人群的購(gòu)買需求，除非連續(xù)加息。

    北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱友軍也認(rèn)為，這次加息對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍將比較穩(wěn)定。因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)漲跌的市場(chǎng)供求不會(huì)因?yàn)榇舜渭酉⒍a(chǎn)生大波動(dòng)。他認(rèn)為，用平均價(jià)格來(lái)衡量房?jī)r(jià)水平不能說(shuō)明任何問(wèn)題。房?jī)r(jià)上漲與否應(yīng)是以單位區(qū)域早先開盤的項(xiàng)目與現(xiàn)在開盤的項(xiàng)目間的價(jià)格比較來(lái)衡量，這樣才能反映市場(chǎng)的真實(shí)走向。

    ■開發(fā)商看漲未來(lái)房?jī)r(jià)

    包括代理行在內(nèi)的大部分開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期普遍比較樂(lè)觀，他們認(rèn)為，北京未來(lái)的房?jī)r(jià)更趨向于穩(wěn)中有漲。北京美聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理張丹彤說(shuō)，雖然消費(fèi)者可能因加息導(dǎo)致還貸壓力增大而謹(jǐn)慎購(gòu)買，開發(fā)商的成本也有所提高，但未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲并不是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本的結(jié)果。他認(rèn)為，物業(yè)品質(zhì)和檔次的提高帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。從長(zhǎng)期來(lái)看，鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格不斷提高，國(guó)家也出臺(tái)一系列政策提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，高品質(zhì)的產(chǎn)品在價(jià)格上必然要有所體現(xiàn)。而且，人們不斷升級(jí)的置業(yè)需求將持續(xù)支撐高品質(zhì)產(chǎn)品的消費(fèi)市場(chǎng)。

    泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)項(xiàng)目總監(jiān)岳鋒鋼說(shuō)，從這次北京秋季房展來(lái)看，雖然參展公司比去年同期少40％，成交量少40％，但是總?cè)肆髁恐簧倭?％，供應(yīng)量相對(duì)減少了一些，而需求卻依然旺盛，這說(shuō)明北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力是非常巨大的，0.27%的加息幅度不會(huì)抑制房?jī)r(jià)。

    宏觀環(huán)境的改善及潛在消費(fèi)群體的大量存在也是眾多開發(fā)商看好未來(lái)房?jī)r(jià)的有力論據(jù)。羅昕認(rèn)為，目前在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，外地購(gòu)房者占的比例比較大，北京本地的消費(fèi)潛力還有很大的空間等待發(fā)掘�，F(xiàn)在，利率雖然提高了0.27%，但綜合考慮通貨膨脹、物價(jià)指數(shù)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，利率實(shí)際上還是負(fù)數(shù)。在股市不景氣、債市不活躍和保險(xiǎn)投資意識(shí)相對(duì)不成熟的大背景下，房地產(chǎn)仍是比較好的投資工具和獲利渠道。

    殷偉明對(duì)此表示認(rèn)同。他認(rèn)為，用加息手段調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)向健康的軌道發(fā)展，對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境起到了積極的作用。宏觀經(jīng)濟(jì)獲得良性發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期也將趨于利好，再加上全球普遍對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的看好，房?jī)r(jià)必然穩(wěn)中有漲。

    ■專家稱房?jī)r(jià)仍有下降空間

    相對(duì)于大部分看漲的開發(fā)商，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家則認(rèn)為房?jī)r(jià)下降的可能性更大。中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所況偉大博士說(shuō)，加息使購(gòu)房需求有所減少。特別是潛在購(gòu)房者，因?yàn)榭紤]到未來(lái)的利率走勢(shì)可能延遲購(gòu)房時(shí)間，甚至可能因?yàn)槔曙L(fēng)險(xiǎn)和支付能力而削減購(gòu)房計(jì)劃。因此在短期內(nèi)購(gòu)房需求會(huì)有不同程度的減少。如果開發(fā)商繼續(xù)保持較快的開發(fā)速度，房?jī)r(jià)就有下降的空間。（相關(guān)報(bào)道：加息加速房地產(chǎn)泡沫破滅 導(dǎo)火索已拉房?jī)r(jià)必然走低）

    另一業(yè)內(nèi)專家說(shuō)，對(duì)那些已經(jīng)入市的購(gòu)房投資者來(lái)說(shuō)，加息增加了他們供樓還貸的成本；同時(shí)，由于對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性，他們很可能賣掉房產(chǎn)變現(xiàn)了結(jié)。一旦賣房變現(xiàn)形成一種氣候，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

    此外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲之說(shuō)，一些專家認(rèn)為，市場(chǎng)比開發(fā)成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大。同時(shí)，為了減少開發(fā)成本，開發(fā)商必須加快手中項(xiàng)目的運(yùn)作，因此房屋供應(yīng)量在短期內(nèi)會(huì)有所加大。加之購(gòu)房需求的減少，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)不可避免。

    ■消費(fèi)者加息后應(yīng)理性投資置業(yè)

    “對(duì)于中低收入的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)收入情況來(lái)選擇房產(chǎn)置業(yè)，不要因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而影響了還貸�！敝煊衍娬f(shuō)，加息對(duì)中低收入消費(fèi)者的影響會(huì)比較大，因?yàn)檫x擇購(gòu)買中低檔房的消費(fèi)人群資金大多不很充裕，對(duì)房?jī)r(jià)的浮動(dòng)更為敏感。

    朱友軍分析說(shuō)，對(duì)于買房自用者而言，要分兩個(gè)方面來(lái)看：一方面，加息使還貸金額增加，增加了一部分自用消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；另一方面，有一部分本身有很強(qiáng)的購(gòu)買能力的自用消費(fèi)者，他們把自有的資金用于商業(yè)投資，而買房時(shí)另從銀行貸款。由于其商業(yè)投資回報(bào)率要遠(yuǎn)高于貸款利率，所以對(duì)這部分自用消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，利息的小幅增加對(duì)他們影響很小。

    岳鋒鋼認(rèn)為，目前在北京有固定工作的外來(lái)人口占到了北京市常住人口的13％，為迎接2008年奧運(yùn)會(huì)而進(jìn)行的城市拆遷也將把大量被拆遷者推向市場(chǎng)……這一系列的因素均意味著北京的自用住房市場(chǎng)潛力巨大，并將推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的良性循環(huán)。

    岳鋒鋼對(duì)投資型消費(fèi)者進(jìn)行了深入分析。他認(rèn)為：“投資型消費(fèi)者比較注重資金回報(bào)和物業(yè)升值兩個(gè)方面。但從北京來(lái)看，市場(chǎng)上各地的資金回報(bào)率不是很平均，整體前景也不是很樂(lè)觀�，F(xiàn)在的租金回報(bào)率遠(yuǎn)不能滿足投資者的胃口，那些期待物業(yè)升值的投資者，對(duì)北京市場(chǎng)的期待要長(zhǎng)一些，至少在5年內(nèi)房屋置換的三級(jí)市場(chǎng)還很難活躍。央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及福利分房的諸多遺留因素，導(dǎo)致房屋處理產(chǎn)權(quán)時(shí)的三級(jí)市場(chǎng)流通受阻，北京的房屋置換三級(jí)市場(chǎng)還有待進(jìn)一步成熟。但他同時(shí)表示，上半年一系列宏觀政策的出臺(tái)，對(duì)以后租金市場(chǎng)步入成熟是十分利好的。

    朱友軍則認(rèn)為，對(duì)于投資房產(chǎn)用于出租的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利息增加使貸款成本增加，而市場(chǎng)租金不僅未漲，還正在下跌，這部分投資者的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。馮長(zhǎng)春指出，在加息背景下，更應(yīng)該倡導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房，適度購(gòu)房。根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平，分階段解決住房問(wèn)題。先解決住的問(wèn)題，不提倡追求大面積。因?yàn)樽》肯M(fèi)是一種長(zhǎng)期消費(fèi)，不是一成不變的，隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)的逐漸寬裕，再考慮住房的升級(jí)置業(yè)，這樣可以相應(yīng)地減輕房貸的還款壓力。同時(shí)，買房時(shí)要把區(qū)位、交通等購(gòu)房因素綜合考慮在內(nèi)�？傊�，消費(fèi)者樹立正確的消費(fèi)觀念是十分必要的。

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