中國2005年房地產(chǎn)市場八大發(fā)展趨勢預(yù)測
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年11月12日07:44
來源：南陽樓市網(wǎng)
根據(jù)今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策，以及目前的市場供需狀況等方面的情況，我們預(yù)測了今年下半年到明年內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展態(tài)勢，并概括出了2005內(nèi)中國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)房價仍然上漲、融資渠道多元化、二手房市場超速發(fā)展等八大發(fā)展趨勢。
趨勢之一：房價將持續(xù)上漲
我們認為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價會持續(xù)上漲。
從這個層面來說，我們感覺到房地產(chǎn)的價格不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長，這個結(jié)果不是我們所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消費者所愿意看到的。但是，政策這些綜合性的擠壓力量會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格會繼續(xù)上漲。國務(wù)院18號文出臺的目的之一，就是為了推動房地產(chǎn)的消費，把房地產(chǎn)的價格盡量壓下來。但是我們認為，房地產(chǎn)的價格還會持續(xù)的上漲。
我們作出這樣的判斷主要是基于兩個方面的因素：
其一，是因為政策將使房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給減少。從目前針對房地產(chǎn)的政策來分析，主要是兩個目的：一個是嚴格控制高端市場的發(fā)展；第二個就是大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。國務(wù)院18號文出臺的目的之一，就是為了推動房地產(chǎn)的消費，把房地產(chǎn)的價格盡量壓下來。但是，從國土資源部45文件、71號文、央行121文件等系列文件的出臺，一方面要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也會導(dǎo)致市場供給減少。這樣，房地產(chǎn)的價格不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長。這個結(jié)果不是我們所愿意看到的，也不是中央政府愿意看到的，也不是消費者所愿意看到的。
其二，房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。第一、城鎮(zhèn)化進程加快、大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。第二，消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。隨著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當能夠持續(xù)保持。第三，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。
所有的信號都是利好，只有調(diào)息是利空，但幅度小對價格影響不大。因此，2005年房地產(chǎn)將出現(xiàn)供給減少、需求旺盛的局面，房地產(chǎn)的價格不但不會往下走，而且會持續(xù)上漲。
趨勢之二：融資多元化
央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，以及今年的加息，預(yù)計明年還有加息的可能。這對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局產(chǎn)生重大影響，其中最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊和成本的增加，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。
在新的融資渠道中，首先，上市融資成為最好的選擇。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可從容化解央行《通知》的影響，緩解來自房地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力�？梢灶A(yù)見，在央行房貸新政策的影響下，出于融資方面的考慮，會有越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到"買殼"上市的行列中。
其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出。自前年以來，央行房貸政策逐步趨緊，這一變化被敏銳的信托業(yè)嗅出商機，房地產(chǎn)信托隨即脫穎而出。比如金信信托推出了5個針對房地產(chǎn)投資的信托產(chǎn)品，共募集資金3.9億元，深國投為深圳水榭花都地產(chǎn)項目推出信托產(chǎn)品，都獲得投資者的追捧。資料顯示，2003年以來信托公司已為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資100多億元，房地產(chǎn)信托已成為信托產(chǎn)品中的主流品種。雖然今年5月以后這一業(yè)務(wù)受信托公司整頓而暫停，但預(yù)計明年會開放。
其三，房地產(chǎn)基金呼之欲出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)基金無疑提供了新的融資渠道，而對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風險。這種融資渠道在美國十分常見，香港一些地產(chǎn)上市公司也已設(shè)立此類基金，并開始尋求上市。如ING、GE、新加坡信德、摩根、雷曼等將進一步擴大在中國地產(chǎn)的投入。
趨勢之三：二手房市場持續(xù)升溫，有望奪回半壁江山
下半年房地產(chǎn)二級市場將升溫。去年上半年出臺的已購公房上市取消審批手續(xù)、取消原單位參與收益分成、降低土地出讓金征收金額、出售已購公房后買新房享受契稅減免等政策將促進二手房市場的發(fā)展。由于受非典影響，很多人不愿冒險出門進行房屋交易，而對新政策持觀望態(tài)度。但從2004年上半年開始，沉寂已久的二手房交易市場已開始升溫，已購公房的大量上市將成為不爭事實。
"金九銀十"的說法也將在下半年得到印證，"賣舊買新"將是大多數(shù)人改善住房條件的主要途徑，很多人將賣掉手中舊房購買新的商品房，從而釋放出大批的二手房房源。由此可見，下半年一手房市場的火爆的同時，二手房房源數(shù)量也將直線上升。特別是"央產(chǎn)"房上市后也需要一定的預(yù)熱期，因此2005年二手房交易的規(guī)模有望與新房持平。
原來二級市場的房源大多以民宅為主，而在二級市場越發(fā)成熟的今天，二手房房源形式也將更加多樣化。二手公寓、別墅將更多地加入到二級市場中來。在非典之后，住宅郊區(qū)化成為人們的追求，二手別墅正符合這樣的要求。此外，北京市的二手公寓一般都為當年品質(zhì)較高的"名盤"，環(huán)境、地理位置、設(shè)計等具備優(yōu)勢。而且二手公寓與一手相比又有其價格上的優(yōu)勢，它將在下半年受到需求層次相對較高人士的青睞。
隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，各大中介公司也將推出更多新穎的服務(wù)，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買新等等"以舊換新"業(yè)務(wù)。此外，代辦過戶、居間中保、網(wǎng)上看房、商業(yè)貸款和公積金貸款相結(jié)合的混合貸款、二手房投資理財服務(wù)等眾多服務(wù)品種和集合化"一站式"服務(wù)，也為房地產(chǎn)二級市場消費者帶來更多便利和實惠。
趨勢之四：政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的介入，政府調(diào)控市場的力度將增強
這一點在超大型城市北京和上海表現(xiàn)得特別明顯。上海市在去年成立了一個專門的公司。北京市通過“8。31”事件把整個北京的房地產(chǎn)進行了一個比較大的整合，政府運作介入，全面的介入。為什么？因為各個城市的政府都想提高綜合競爭力，招商引資。這些超大型的城市，房地產(chǎn)價格是重要的信心指數(shù)，需花很大的力氣去保護。因為房地產(chǎn)市場是一塊肥肉，肥水不流外人田。我們判斷一個趨勢，政府會全面的介入房地產(chǎn)開發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場，主要是政府從他們利益的角度出發(fā)，會介入土地出讓、價格、經(jīng)營等多個層面。政府將充當坐市商。
發(fā)展趨勢之五：行業(yè)洗牌風起云涌
土地政策與金融政策的調(diào)整，使過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透明的土地成本陽光化了。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品鏈和價值鏈的每一個環(huán)節(jié)都已經(jīng)是可控的。資本競爭將成為明年的主流，大量中小地產(chǎn)公司、高土地儲備的公司、高負債公司都有可能在這一輪競爭中出局。今年泰達參股萬通，萬科等地產(chǎn)上市公司的大量增發(fā)、擴融。來自歐美成熟市場的直接投資會成為明年市場的亮點。
發(fā)展趨勢之六：物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、市場化
早期的物業(yè)管理，很多是依托開發(fā)商。這種狀況將會得到改變�，F(xiàn)在新的物業(yè)管理法律規(guī)范已經(jīng)開始實施，會慢慢對市場進行規(guī)范，在這一過程中，會有相當大的發(fā)展空間與商業(yè)機會，因為洗牌會讓規(guī)范的正規(guī)軍最終獲得市場的認可，發(fā)展壯大。房地產(chǎn)開發(fā)公司將逐步退出物業(yè)管理市場。
發(fā)展趨勢之七：房地產(chǎn)營銷將回歸到地點、產(chǎn)品、社區(qū)三個基本層面
隨著各項政策、法規(guī)對市場的進一步規(guī)范，同時消費者維權(quán)意識的增強與消費選擇的理性化，早期靠概念、點子或者商業(yè)炒作、進行產(chǎn)品營銷推廣的局面會逐漸成為歷史。我們覺得，房地產(chǎn)的營銷會回歸到三個基本層面：就是早期我們說的從地點、產(chǎn)品與社區(qū)。這是房地產(chǎn)營銷方面的回歸。
發(fā)展趨勢之八：土地政策與融資方式的變革，中國地產(chǎn)終結(jié)大盤時代
土地政策的變革，首先受到?jīng)_擊的是中小開發(fā)商和民營的土地一級開發(fā)商。土地儲備量，這一房地產(chǎn)企業(yè)重要指標成為歷史。中國房地產(chǎn)將從項目導(dǎo)向，向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)公司的中心地位受到致命的打擊，中國房地產(chǎn)未來將徹底拋棄香港模式，融入歐美大陸模式。分期開發(fā)的圈地方式再也無法行得通，中小項目將成為市場主體。
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