央行出“重拳” 房貸大“變臉”
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2003年06月19日00:00
來源：南陽樓市網(wǎng)
核心提示 ６月１３日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱《通知》）。
從開發(fā)商開發(fā)貸款、土地儲備貸款到個人住房貸款、個人住房公積金委托貸款等七大方面，央行新政策幾乎囊括了一個房地產(chǎn)項(xiàng)目從建到銷的各個環(huán)節(jié)。
北京有媒體指出，醞釀多時、廣為關(guān)注、媒體聚焦的房貸新政策在此時出臺，顯示了央行控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的決心。但由于《通知》中并沒有指出新政策的具體執(zhí)行時間，加之對何為高檔住房、如何認(rèn)定“第二套住房”、“第二套住房”的首付比例和利率如何計(jì)算等方面的理解不一，因此也有專家表示，該《通知》將給房地產(chǎn)市場帶來巨大震動，但是到底產(chǎn)生多大影響，還需等待央行出臺明確的操作辦法。
新聞背景 據(jù)報道，近幾年，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展，１９９８年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為２６８０億元，２００２年達(dá)到６６１６億元，年均增長２５．３％；１９９７年個人住房貸款余額為１９０億元，２００２年達(dá)到８２５３億元，年均增長１倍以上。截至２００３年４月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到１８３５７億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的１７．６％，其中個人住房貸款余額為９２４６億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的８．９％。
但是，在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時，自２００２年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為了搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，如果這些問題不及時加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。
這一點(diǎn)在近期得到了最好的印證。據(jù)悉，近日正在接受審查的周正毅、錢永偉、許培新以及在沈陽接受審訊的“中國二號富豪”楊斌都是從房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)家的。在他們?yōu)樽约悍e聚巨額財富的同時，也為給他們提供信貸支持的商業(yè)銀行留下了一個個黑洞。據(jù)悉，在２００２年中國富豪榜上，１５％的富豪都從事房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的巨大利潤，吸引著少數(shù)不法開發(fā)商趨之若鶩；商業(yè)銀行為了搶占市場份額，也存在著鋌而走險、違規(guī)操作的現(xiàn)象。
為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，中國人民銀行近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。《通知》要求：
一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理
房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。
對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。
商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金指所有者權(quán)益?wèi)?yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％。
商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。
二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放
各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的７０％，貸款期限最長不得超過２年。
商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途
商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款。
四、重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要
商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上含第二套住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。
商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。
五、強(qiáng)化個人商業(yè)用房貸款管理
借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。
六、充分發(fā)揮利率杠桿的調(diào)節(jié)作用
對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的高檔商品房、別墅除外，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率不得浮動執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上含第二套住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。
七、加強(qiáng)個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理
各商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正。住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。
●相關(guān)鏈接
中國房協(xié)開口說話
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，央行的房貸收縮政策對于規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)造成的風(fēng)險是有利的，但該政策與現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》產(chǎn)生了矛盾，依照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得銷售證即通過了銀行及土地規(guī)劃等部門資金、資質(zhì)的審核，此時的開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備了“封頂”的基本條件，可以獲得銀行的貸款。
應(yīng)該說，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中風(fēng)險始終都會存在，即使樓盤封頂了，仍舊會有水、電、暖等其他方面的風(fēng)險。銀行應(yīng)該更多注意企業(yè)在前期土地抵押等方面造成的風(fēng)險，而不應(yīng)僅僅考慮在后期的銷售環(huán)節(jié)上規(guī)避風(fēng)險，采用行政權(quán)力“堵”的方法會給企業(yè)造成不利，易使市場產(chǎn)生混亂。
幾點(diǎn)思考
首先，如何對個人購買“第二套住房”進(jìn)行認(rèn)定？雖然央行要求建立信貸登記咨詢系統(tǒng)，然而一家商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人表示，這一辦法操作性并不強(qiáng)，一方面是銀行每天辦理的房貸業(yè)務(wù)量非常大，而負(fù)責(zé)信息上載的工作人員極少，而且采用的是最原始的手工錄入，很多客戶的數(shù)據(jù)估計(jì)要半年、甚至一年以后才能上網(wǎng)，這一期間客戶再買房根本沒法兒知道，而且現(xiàn)在各家銀行的房貸客戶資料基本上是互相保密的，換一家銀行就能進(jìn)行第二次房貸；另一方面，客戶的全面信息并不是很容易掌握，客戶用子女的名義買第二套住房就很難堵住。
其次，對“高檔住房”的定義說法不一。目前國內(nèi)并沒有“高檔住房”的統(tǒng)一定義，有待于進(jìn)一步規(guī)范。
再次，銀行可提高第二套住房的“首付比例”尚沒有明確規(guī)定。當(dāng)然，這點(diǎn)可以由各家銀行根據(jù)自身風(fēng)險來調(diào)控。在各家銀行房貸中爭奪客戶的增值服務(wù)手段并不多的情況下，如果有一家銀行調(diào)高首付比例，很可能造成一大批客戶的流失，其結(jié)果很可能是各家銀行最終又回到同樣的低首付水平。去年下半年人民銀行在全國商業(yè)銀行系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的大檢查，之后就開始針對出現(xiàn)的違規(guī)情況制定對策，并反復(fù)征求各商業(yè)銀行的意見。時至今日，已將近一年的時間。在該《通知》發(fā)布后，一些業(yè)內(nèi)人士表示，《通知》對市場中出現(xiàn)的問題做了比較全面的要求，但在實(shí)際操作過程中有一些問題有待細(xì)化。
還有，此次《通知》明確要求，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。但是中信實(shí)業(yè)銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，在實(shí)際操作過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金貸款和開發(fā)貸款界限非常模糊，難以區(qū)分。
另外，《通知》要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。有關(guān)人士表示，信貸登記系統(tǒng)管理得非常好，但是，由于各家商業(yè)銀行在輸入信息時存在著時差，甚至是輸入的信息有誤，所以，銀行在查詢貸款申請人購買的是不是第二套住房時也存在著一些困難。而且，有些申請人在購買住房時，并不是以自己的名義購買，就更加難以識別。況且，住房信貸市場競爭激烈，銀行一般也不會把客戶拒之門外。最后，《通知》要求，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高高檔商品房、別墅或第二套以上含第二套住房貸款的首付款比例，但并沒有明確提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也沒有明確的尺度，政策執(zhí)行起來將會留下一定的彈性。
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