2019年,資本市場整體保持“全面深改、提質(zhì)增量”的發(fā)展主旋律,政策制定和修訂持續(xù)開放推進(jìn),監(jiān)管層面逐漸微觀化,房地產(chǎn)上市公司迎來更加規(guī)范健康的發(fā)展環(huán)境。在此背景下,優(yōu)秀上市房企把握并購重組、分拆上市和再融資等機(jī)遇,更加強(qiáng)化價值管理與增長,持續(xù)釋放出高質(zhì)量投資潛力,得到資本市場廣泛關(guān)注。同時,部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路,借助資本市場謀求進(jìn)一步的發(fā)展,成為值得市場期待的新興群體。
總資產(chǎn)規(guī)模增速降至兩成,頭部企業(yè)增長明顯放緩:2019年,滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1165.0億元,同比增長率為18.9%;大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長19.3%至2228.3億元。存貨、貨幣資金、長期股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長是拉動房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長的主要因素。房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯,陣營間與內(nèi)部的分化加劇。
“增收不增利”凸顯,“降費(fèi)提效”成業(yè)內(nèi)共識:2019年,由于營業(yè)成本不斷上漲,疊加各地限價政策頻出銷售溢價率下降等原因,房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為282.5億元、427.3億元,同比增長22.8%和20.7%;凈利潤均值分別為34.9億元、68.2億元,同比分別增長19.7%、18.5%。在這種境遇下,降費(fèi)提效成為行業(yè)內(nèi)的普遍共識。
負(fù)債水平高位平穩(wěn),“緊投資穩(wěn)現(xiàn)金”提高安全邊際:2019年,在去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿的背景下,部分房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平在可控范圍內(nèi)出現(xiàn)微升。滬深上市資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%,大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升0.3個百分點至75.5%。2019年,通過過去兩年對現(xiàn)金流的嚴(yán)格把控房地產(chǎn)上市公司手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物情況得到明顯改善。其中,大陸在港現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元,滬深上市房地產(chǎn)公司均值為22.1億元,同比提升16.8%。
股東收益小幅上漲,經(jīng)濟(jì)增加值(EVA)增速收窄:2019年,房地產(chǎn)上市公司加強(qiáng)合作力度提高資本利用效率,加上銷售業(yè)績持續(xù)增長帶來的盈利規(guī)模增長,股東回報水平在持續(xù)攀升,滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.64元,較上年上升3.2%;以大型房企為主的大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為0.87元,同比上漲7.4%。滬深上市EVA均值同比增長6.8%至9.9億元,大陸在港EVA均值同比增長13.3%至7.9億元,財富創(chuàng)造能力不斷提升。此外滬深與大陸在港上市房地產(chǎn)公司股息率分別為2.4%和5.8%,雖同比略有下降但仍居較高水平。
整體估值修復(fù)性反彈,“分拆+重組”助力價值釋放:2019年,在全年板塊整體上揚(yáng)的基礎(chǔ)上,資本市場猶如春風(fēng)駕臨,房地產(chǎn)板塊整體回暖,地產(chǎn)股價值不斷上升。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值同比上升25.7%至210.2億元;大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為344.5億元,同比上升28.5%。隨著資本市場的發(fā)展,分拆上市、并購重組、股票回購等價值管理方式逐漸變?yōu)榉康禺a(chǎn)上市公司實現(xiàn)價值突破的重要手段,通過釋放企業(yè)優(yōu)勢資源的成長潛力,有效增加企業(yè)市值規(guī)模。
板塊走勢保持強(qiáng)韌性,優(yōu)質(zhì)房企更受青睞:2019年,資本市場整體呈震蕩上行趨勢,房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)優(yōu)秀,滬深及港股房地產(chǎn)板塊抗跌性強(qiáng),增長性好。其中業(yè)績龍頭、區(qū)域布局較好、財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健和多元業(yè)務(wù)拓展能力強(qiáng)的企業(yè)值得投資者長期關(guān)注。